Como as maiores construtoras do país fazem seus orçamentos?

Seis indicadores que mostram como as construtoras fazem seu orçamento.

O Brasil é um dos países com mais empreendimentos imobiliários no mundo. Isto se dá pelas construtoras que movimentam bilhões de reais por ano, através de contratos internacionais e distribuição de imóveis para clientes locais. Estas empresas têm padrões rígidos no momento de fazer um orçamento para as suas obras, buscando minimizar os problemas decorrentes durante a execução do projeto. Mas, como é feito esse orçamento? Bom, cada construtora tem seu modo, mas todas seguem algumas tendências.

O ranking ITC coloca a MRV, Direcional, Cyrela, CasaAlta e Grupo Pacaembu nas cinco primeiras colocações de maiores construtoras em 2016. Como base de comparação, utilizaremos o modelo consolidado que as empresas tomam na hora de fazer o orçamento de um empreendimento, levando em conta vários fatores.

Os valores podem variar de acordo com o local onde o imóvel será construído, devido a incidência de impostos municipais e estaduais, além dos preços por metro quadrado variarem de estado para estado. Abaixo você pode conferir os principais índices utilizados pelas construtoras, sanar sua dúvida e até fazer seu próprio orçamento.

1. Serviços

As construtoras têm uma tabela de itens que irá mostrar quais gastos serão empenhados durante a obra. Os principais serviços são os mais básicos e estão presentes em quase todos os orçamentos das construtoras, sejam elas grandes ou pequenas. Infraestrutura, fundações, cobertura, revestimento, instalações, serviços gerais, paredes, painéis e complementações são os itens que mais aparecem nas planilhas desenvolvidas pelas construtoras.

Há ainda uma categoria de ‘outros serviços’ que será empregada toda vez que surgir algo que não esteja listado pela empresa que irá construir o imóvel. Os gastos com mão de obra também estão inclusos, mas variam: se a empresa terceiriza ou tem seus próprios profissionais. Com essa dinâmica, as construtoras podem seguir um padrão e cobrar valores próximos a realidade do empreendimento.

2. Benefícios e Despesas Indiretas (BDI)

Da sigla inglesa Budget Difference Income, o BDI é um modelo orçamentário que avalia todos os custos que não incluem serviços diretos. Nesta modalidade entram o custo financeiro do contrato, a tributação sobre empreendimento, o seguro e as taxas administrativas da construtora. Os principais valores estão atrelados aos impostos, que levam em conta os municipais, estaduais e federais. Na sequência vem a administração, que pode chegar a 20% do valor total.

Com todos os itens listados, a construtora coloca todos em uma fórmula para fazer o cálculo final do custo do empreendimento: valor do imóvel = custo direto x (1 BDI/100). Os resultados serão variáveis, mas mostrarão qual preço poderá ser aplicado á obra. Entre as variáveis estão o projeto, impostos e despesas – diretas e indiretas – além do lucro, tema do nosso próximo tópico.

3. Margem de lucro

Contratando uma empresa especializada em construção civil podemos pagar a mais em relação ao preço de contratar os profissionais por conta própria. Mas, isso não é regra e depende de uma série de variáveis. No momento de fazer a obra, a construtora apresenta o valor e nele já está incluso a margem de lucro da empresa. Ela pode ser feita através de uma porcentagem sobre o total do empreendimento ou em valor fixo determinado pelo mercado de construção civil.

É bom fazer a consulta em mais de uma construtora para ver qual é mais viável – quanto mais investir em um imóvel, a melhor opção será valores fixos; se o preço é baixo, o sistema de porcentagem poderá ser mais atrativo.

4. Cotação de preço

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As construtoras precisam pagar os materiais, a mão de obra e várias outras despesas. Comprar o produto mais em conta ou contratar uma equipe enxuta pode não ser dos melhores caminhos. Por isso que com o projeto em mãos, sabendo de todos os detalhes técnicos do empreendimento, as construtoras aplicam a cotação de preços para definir o valor com custos diretos da obra – e onde pode haver economia.

Nesta análise uma série de fatores entrará em jogo: condições de pagamento, condições de entrega, especificidades técnicas do produto, quantidade do material, além de despesas que possam ocasionalmente a surgir. Com tudo isso no caderno, as construtoras conseguem elaborar um orçamento acerca das despesas diretas.

5. Tempo de execução

Outro dado que é orçado pelas construtoras é o tempo para se viabilizar o empreendimento. Quanto antes você precisar de uma residência, mais os custos irão aumentar. Isto porque estas empresas da construção civil trabalham com cronogramas fixos e agilidade significa o aumento na mão-de- obra. Basicamente, o tempo de execução do imóvel entra nas despesas diretas com material humano, mas não deixam de ser importantes elementos no orçamento das construtoras.

6. Compilação de dados

Com a cotação de preços que trabalha entre produtos baratos e de qualidade; despesas diretas com o material e mão-de-obra calculados; despesas indiretas considerando tributos e taxas administrativas; margem de lucro estabelecido sobre o valor o total; e cálculo do BID, já está na hora de aplicar tudo na planilha orçamentária.

É nesta etapa que o preço final do imóvel estará disponível pela construtora. Tudo isso será feito através das especificações que você apresentar para a construtora. Ou seja: do início ao fim, para cada metro quadrado, os valores irão incidir no orçamento que lhe será apresentado. Com ferramentas cada vez mais dinâmicas, algumas construtoras já oferecem o custo de determinado empreendimento através de um formulário que você irá preencher pela internet.

Conclusão

As construtoras têm métodos consolidados e que não variam muito além dos preços cobrados no mercado. Com legislação rígida sobre o assunto é bem pouco provável que o orçamento apresentado pela empresa de construção tenha algum tipo de ‘superfaturamento’. Isso se deve pelos altos valores que as construtoras movimentam, sendo alvos de órgãos como a Receita Federal.

Para que não haja complicações, busque construir com empresas da construção civil consolidadas e que te apresentem todos os gastos que serão empregados – estes descritos ao longo do texto. Um bom planejamento poderá significar uma economiza de até 20%, de uma construtora para a outra. Caso tenha dúvidas se realmente é viável contratar uma empresa especializada para fazer seu empreendimento, faça os cálculos por conta própria (há ferramentas digitais que descomplicam o processo).

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